Что важно учитывать в проектной документации при реконструкции без смены назначения

Реконструкция объектов без изменения их функционального назначения часто воспринимается заказчиками как несложная процедура. Однако при этом могут существенно изменяться конструктивные элементы, инженерные системы или планировка. Такие изменения требуют тщательной проработки проектной документации и, как правило, прохождения негосударственной экспертизы, даже если формально проект не подлежит обязательному согласованию. В этом материале рассмотрим, на что обратить внимание при подготовке проекта реконструкции без смены назначения.

Что относится к реконструкции без смены назначения

Реконструкция без изменения назначения объекта предполагает, что здание или сооружение сохраняет свою основную функцию (например, магазин остаётся магазином), но при этом изменяются:

• площадь здания — за счёт пристроек, надстроек, мансард и т.д.;
• несущие конструкции — перекрытия, колонны, стены;
• планировочные решения — демонтаж перегородок, изменение конфигурации помещений;
• инженерные сети — полная замена или переустройство систем отопления, водоснабжения, электрики;
• фасады — изменение входной группы, остекления, утепления, отделки;
• элементы благоустройства и подъездов — изменение зон обслуживания и внешней инфраструктуры.

Особенности проектирования при такой реконструкции

Несмотря на отсутствие смены назначения, проектная документация должна включать полноценный состав разделов с корректными расчётами и решениями. Особое внимание стоит уделить:

• техническому обследованию здания — обязательному для корректной разработки разделов КЖ и КМ;
• привязке новых элементов к существующим — в расчётах, чертежах и ведомостях материалов;
• энергоэффективности — при замене окон, утеплении фасадов, перекрытий и покрытий;
• согласованности проектных решений с существующими коммуникациями, особенно если они частично сохраняются;
• актуальности инженерных изысканий — при изменении параметров фундамента, нагрузок, прокладки наружных сетей.

Позиция экспертных организаций

Негосударственная экспертиза в таких случаях обращает внимание не на формальную смену назначения, а на степень вмешательства в конструктивную схему здания и на глубину изменений. Часто выносятся замечания, если:

• отсутствует заключение об обследовании существующих конструкций;
• новые расчёты не учитывают влияние на существующие узлы;
• не приведены доказательства достаточной прочности фундаментов для новых нагрузок;
• пропущены разделы по ПБ, энергоэффективности, охране окружающей среды;
• нет согласования новых решений с проектами инженерных сетей на участке.

Костромская практика

В Костромской области большая часть реконструкций приходится на здания 1950–1980-х годов постройки. При этом часто отсутствует техническая документация или архивные планы. Проектировщикам приходится работать по результатам обследований, а заказчику — заказывать дополнительные изыскания. Негосударственные экспертизы в регионе акцентируют внимание на качестве узлов сопряжения новых конструкций с существующими, а также на применимости типовых решений к старым зданиям.

Кейс из практики

Здание аптеки в центре Костромы прошло реконструкцию с устройством надстройки под склад. Назначение объекта не изменилось, но увеличилась нагрузка на перекрытия и фундамент. В проекте отсутствовали подтверждающие расчёты на устойчивость и износ конструкций. В ходе экспертизы было рекомендовано провести повторное обследование и заменить часть плит. После корректировок проект получил положительное заключение. Заказчик избежал рисков при строительстве и успешно сдал объект в эксплуатацию.